关于全市房地产市场发展情况的视察报告

　　——2023年6月27日在漯河市第八届人民代表大会常务委员会第四次会议上

　　市人大常委会视察组

市人大常委会：

　　根据2023年工作安排，6月上旬以来，市人大常委会领导赵坤炎带领部分市人大常委会委员、市人大城乡建设环境与资源保护委员会江城足球网，采取调阅资料、实地察看与座谈走访等形式，对全市房地产市场发展情况开展了深入视察。

　　视察组先后赴市区建业中粮·新筑、荣盛·锦绣江南、沙河云境和临颍县昌建·珑悦台、红澄·九溪郡、华泰·兰亭书院，舞阳县盐都古城、康瑞·金樽府、兆顺·名邸等项目现场实地察看，详细了解其建设、销售等情况。组织召开6场座谈会，认真听取市发展和改革委员会、市自然资源和规划局、市生态环境局、市住房和城乡建设局等部门，推进房地产市场发展情况汇报；重点了解全市金融监管机构、公积金中心和部分银行，支持房地产市场发展情况，以及市税务局全市建安房地产税收入库情况；广泛征求房地产开发企业和各县区、功能区意见建议，全面掌握全市房地产市场发展现状和制约其发展的主要问题，综合分析、科学研判，切实提出科学合理、针对性强的意见建议。现将有关情况报告如下：

　　一、全市房地产市场发展现状

　　自2020年下半年始，国家房地产政策调控收紧。特别是“三道红线”正式颁布实施，房企通过银行贷款、发债等手段获取融资难度显著增大，加之疫情持续影响，部分房企出现资金流紧张、拖欠承包方工程款、房屋延期交付等不利局面，挫伤了市场购房积极性，持币观望、买“现”不买“期”现象普遍，房企资金回流更加困难，进一步加重了企业资金链压力，发展态势呈阶段性下行低迷新特点。主要表现在：

　　（一）商品房销售持续走低。2021年，全市商品房实际销售362.78万平方米、同比降低9.15%，中心城区均价5761元/平方米、同比降低2.7%；2022年，全市商品房销售278.08万平方米、同比降低23.35%，中心城区均价5439元/平方米、同比降低5.59%；今年1—5月份，全市商品房销售网签145.3万平方米、同比增长25.24%，中心城区均价5462元/平方米、同比增长1.3%（主要是一季度系列刺激政策的实施，以及疫情后市场流动性放开，房地产市场有所回暖，但进入4月份，销量急剧下滑，房地产企业普遍反映销售比去年更差）。目前，全市商品房库存620.65万平方米（住房434.6万平方米、非住房186.05万平方米），去化周期普遍延长、压力较大。其中，中心城区住房库存368.61万平方米、去化周期约20.25个月，非住房库存136.16万平方米、去化周期约49.5个月，均明显高于18个月之内合理去化周期。

　　（二）房地产投资持续下滑。2021年，全市房地产开发共完成投资163.5亿元、同比增加0.41%（其中，住宅完成投资144.72亿元、占88.51%）；2022年，全市房地产开发共完成投资97.13亿元、同比降低40.59%（其中，住宅完成投资84.85亿元、占87.36%）；今年一季度，全市房地产开发共完成投资19.25亿元、同比降低13.44%（其中，住宅完成投资15.82亿元、占82.18%），无论是房地产开发总投资，还是住宅类占比均处于下滑状态。2021年年底，全市房地产开发贷款余额22.51亿元、同比减少23.91%；2022年年底，余额34.43亿元、同比增加52.95%；今年一季度，余额33.81亿元、同比增加11.12%。近两年，开发贷余额的增加，主要得益于国家阶段性放宽开发贷投放政策，明确规定：“房地产贷款集中度管理政策过渡期整体延后两年，2022年、2023年不计入业务调整过渡期”，各金融机构通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持。投资总额与开发贷余额两项数据对比充分说明，近两年，房地产开发企业自身投入持续减少更为明显。

　　（三）商住用地出让及建安房地产税收持续减少。2021年，全市共出让商住用地23宗、963亩，收入27.62亿元、同比减少58.6%；2022年，全市共出让商住用地26宗、1099亩，收入29.19亿元、同比增长5.68%（剔除平台公司成交或解决遗留问题的15宗、795亩、19.7亿元，实际收入同比减少65.64%）；今年以来，全市共出让商住用地2宗、86亩，收入1.81亿元，无论是出让面积还是亩均单价均处于下滑趋势。近三年，我市建安房地产地方税收同比分别降低14%、15.4%和19%，共入库48.66亿元、占地方级税收的19.5%，居全省第13位。其中，房地产税收35.44亿元、占14.2%，低于全省2.2个百分点，居全省第11位；建安税收13.22亿元、占5.3%，低于全省3.5个百分点，居全省第16位。今年一季度，建安房地产地方税入库4.87亿元，较全市地方级平均增幅（11.2%）低26个百分点。

　　二、存在问题

　　去年3月，针对房地产市场发展存在困难和问题，市人大常委会组织开展专题调研，并重点围绕政策支持提出意见建议。市政府及相关部门严格按照国家要求、广泛学习外地经验、紧密结合我市实际，先后出台了一揽子政策措施。但通过视察全面了解，大家普遍反映还存在以下问题和不足：

　　（一）政策执行效果仍需提升。一方面，出台政策创新性举措少、针对性不强，配套落实措施没有及时跟进。比如，虽然组织举办了系列团购活动，但引导企业创新促销办法不多、调动企业积极性不足；购房消费券额度不够高，发放、使用程序安排不尽合理，群众感知度不强、体验感较差。再如，一些政策实施时限较短，虽然在实施期内能发挥一定刺激作用，但并不能从根本上助推房地产市场企稳回暖。还如，当前，我市商业去化周期严重超标（市区49.5个月、临颍189个月、舞阳81个月），普通商业房产销售持续萎缩，针对企业普遍反映的项目商住比执行不灵活，未能根据市场变化、区域实际及时予以调整；对居民小区地下停车场长期大量闲置，造成资产沉淀、资源浪费现象，相关部门未能跟进应对，缺少探索创新。另一方面，政策宣传力度有待加强，群众和市场主体知晓率还不够高。比如，全省首推“交房即交证”，改革成果全省推广，不少群众对此了解不深不透，在提振购房者信心方面作用发挥有限。再如，提出完善二套房认定标准，取消不必要的需求限制政策，大部分有购房意愿人群对此知之甚少，在充分挖掘改善性住房潜力上收效甚微。

　　（二）金融支持力度有待加强。在国家资金申请使用方面：去年8月，国家推出2000亿元“保交楼”专项借款，我市先后分两批58个项目申请23.1亿元（处于全省前列），但目前房地产开发企业已申请的仅14.46亿元，实际拨付到位的仅10.45亿元；同年12月，中国人民银行又设立了2000亿元“保交楼”免息再贷款，但目前我市仅落地0.1亿元。在引导金融机构创新服务方面：去年11月，中国人民银行、中国银保监会联合印发了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号），明确提出“鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持”“半年内，对于向专项借款支持项目新发放配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽责的，可予免责”等要求，但落实效果并不明显。目前，全市共有房地产开发企业338家，但列入白名单管理的仅12家，先后授信11.8亿元、投放贷款11.1亿元，白名单企业数量、平均融资额度均偏低。同时，商业银行放贷偏好于国企，对民营房地产企业支持力度不大。

　　（三）市场引导缺乏有效举措。房地产市场较热时，在高利润驱使下，部分本地房地产开发企业高息借贷、无序扩张，致使后续运转不畅、经营困难；一些外来房地产开发企业，预售资金被总部挪作他用，致使项目后续资金紧张，无法如期交房，成为社会不稳定因素。面对当下房地产下行的客观实际，一些自媒体和网络平台发布唱衰房地产业发展不实信息，严重扰乱了正常市场秩序；部分房地产企业面对当前困境，不善于从自身找问题、破难题，等政策、靠政府思想严重，对其缺乏正确引导。特别是部分预售资金被挪用的项目，不是积极向总部要资金，而是坐等“保交楼”资金拨付；部分纳入“保交楼”的项目，新老划断后，剩余货值不足以覆盖专项借款和银行配套融资，却不积极整合自身资源，造成融资迟迟无法落实。

　　三、工作建议

　　当前，房地产供给饱和、需求见顶两大因素正在重塑市场基本格局，原有供给结构被打破、新的平衡机制尚未建立，需要国家加强顶层设计。针对视察中大家反映比较集中的突出问题，提出如下意见建议：

　　（一）扎实推进政策落地落实。一要持续加大政策宣传力度。广泛通过多种途径，积极采取有效措施，持续加大对国家最新政策解读和省、市支持政策宣传力度，确保做到应知尽知、可享尽享、免申既享，更好发挥其引导带动效应。二要扎实开展政策执行效果评估。立足当前客观实际，着眼未来长远发展，及时对出台政策开展效果评估，系统梳理汇总、科学论证分析、持续优化调整，从供需两端发力助推房地产市场健康发展。特别是对临时性支持政策，在广泛征求意见建议基础上，合理确定实施周期和时限，该延长的延长、能固化的及时固化，持续提升政策执行效果。三要不断健全完善政策体系。坚持问题导向、结果导向，坚持系统思维、创新思维，充分发挥市房地产市场平稳健康发展领导小组各成员单位职能作用，及时跟进配套落实措施。特别是要尽快完成对《漯河市城市规划管理技术规定（试行）》的修订，结合开发地块区位实际和生产生活所需，科学合理确定计容公建配套、商住占比等指标。

　　（二）充分发挥金融支持作用。一要用足用活“保交楼”政策。一企一策、一楼一策科学制定加快“保交楼”项目建设的推进举措，加大“保交楼”专项借款拨付使用效率，强化对商业银行配套融资工作专项督查，推动“保交楼”项目尽快完工交付，稳定购房者心理预期，激发房地产消费潜力。二要持续加大金融支持力度。充分考虑集中度管理政策过渡期后房地产企业融资需求，提前思考谋划，积极督促指导各国有银行分支机构在集中度监管要求达标前提下，积极向上争取贷款配额；鼓励引导地方法人机构银行充分发挥自身优势，创新金融产品、优化业务流程、提升服务能力，切实保障房地产贷款增速平稳、有序投放。三要不断创新工作方式方法。充分利用市场化手段，鼓励房地产企业组团发展，整合市场资源，提高产业集中度和抗风险能力；鼓励各金融机构，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则，持续扩大白名单范围，通过创新信贷产品、开辟绿色通道等方式，加大对房地产企业支持力度。同时，积极借鉴外地经验做法，探索实行“公积金+商业”组合贷款模式，精准满足购房者合理刚性需求；分类明确地下车位产权和使用权，鼓励有实力的企业将地下闲置车位收购，形成资产向社会有偿开放，助推销售流通，提升使用效率。

　　（三）持续加大市场正向引导。一要持续加大社会舆论管控。加大主流媒体宣传引导力度，加强网络平台、自媒体等媒介发布管理，严厉打击发布不实信息、恶意炒作、渲染恐慌情绪、误导市场预期、扰乱市场秩序等行为，确保房地产行业预期稳定。二要更加注重房企自身作用发挥。积极协助、精心指导房企追缴被挪用预售资金，充分挖掘自身潜力，尽快完善授信放款申请要素，推动项目尽快完工交付；督促指导房地产企业积极应对当前形势，合理设定自身发展目标及方向，审慎经营、稳步发展，坚决杜绝盲目扩张行为。三要加快完善基础设施配套。统筹项目周边水、电、气、热力、通讯、道路等基础设施建设，完善教育、医疗、养老等公共服务配套，通过增加优质学位、改善周边生产生活环境等，提升商品房附加值和吸引力。同时，坚持控新治旧，消存量、控增量、防变量，扎实推进问题楼盘化解。