关于全市房地产市场发展情况的工作报告

　　——2023年6月27日在漯河市第八届人民代表大会常务委员会第四次会议上

　　市住房和城乡建设局局长  舒畅

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

　　我受市人民政府委托，向市人大常委会报告全市房地产市场发展情况，请予审议。

　　近年来，在市委的正确领导和市人大常委会的监督指导下，市政府及相关部门牢牢把握“房住不炒”定位，坚持“保交楼、保民生、保稳定”目标，积极贯彻落实国家、省、市稳市场主体、稳经济增长政策，制定出台了一揽子支持房地产市场平稳健康发展的政策，帮助房企纾困解难，自去年底至今年5月我市房地产市场呈现了触底反弹、低位横盘的态势，商品房销售呈现恢复性修复。现将有关情况报告如下：

　　一、我市房地产市场现状

　　（一）商品房销售情况。自2020年下半年以来，房地产政策调控收紧，尤其是恒大问题出现之后，引发市场连锁反应，多数房企资金链“断裂”，房地产业进入下行周期。商品房销售网签数据显示，2021年，全市商品房销售面积362.78万㎡、增幅-9.15%，增速位居全省第3位。中心城区住宅均价5761元/㎡、同比降低2.7%；2022年，全市商品房销售面积278.08万㎡、增幅-23.35%，增速位居全省第4位。中心城区住宅均价5439元/㎡、同比降低5.59%。2023年1-5月，全市商品房销售网签面积145.3万㎡，同比增长25.24%，中心城区住宅均价5462元/㎡、同比增长1.3%。其中，中心城区商品房销售面积107.83万㎡，同比增长15.67%；临颍县商品房销售面积28.51万㎡，同比增长69.39%；舞阳县商品房销售面积8.96万㎡，同比增长50.08%。

　　（二）商品房库存情况。截止5月底，全市商品房累计可售面积（库存）620.65万㎡，其中，商品住房可售面积434.6万㎡、非住房可售面积186.05万㎡。就中心城区而言：商品房累计可售面积（库存）504.77万㎡，其中，商品住房可售面积368.61万㎡，去化周期约20.25个月，非住房可售面积136.16万㎡，去化周期约49.5个月。

　　（三）房地产投资情况。2021年，全市房地产开发共完成投资163.5亿元、同比增长0.41%。其中，住宅完成投资144.72亿元，占全市房地产开发总投资的88.51%。2022年，全市房地产开发共完成投资97.13亿元、同比降低40.59%。其中，住宅完成投资84.85亿元，占全市房地产开发总投资的87.36%。2023年第一季度，全市房地产开发共完成投资19.25亿元、同比降低13.44%。其中，住宅完成投资15.82亿元，占全市房地产开发总投资的82.18%。

　　（四）房地产贷款情况。2021年底，房地产贷款余额431.89亿元，同比增长9.7%。2022年底，房地产贷款余额463亿元，同比增长7.31%。2023年一季度，房地产贷款余额474.24亿元，同比增长6.38%，其中，房地产开发贷款余额33.81亿元，同比增长11.12%；个人按揭贷余额419.96亿元，同比增长3.7%。今年以来，已向12家白名单企业授信11.8亿元，投放贷款11.1亿元，拟新增授信7.7亿元。

　　（五）商住用地供应情况。2021年，出让商住用地23宗，面积963亩，收入27.62亿元，同比下降58.6%；2022年，出让商住用地26宗，面积1099亩，收入29.19亿元，同比增长5.68%；2023年至今，出让商住用地2宗，面积86亩，收入1.81亿元，同比大幅降低。2021年至今，土地流拍及终止挂牌情况增多，共流拍（终止）20宗，面积926亩。

　　二、支持房地产政策出台及落实情况

　　（一）积极帮助企业纾困解难。按照国家、省促进房地产市场政策要求，2022年5月以来，市政府相继出台了《关于印发漯河市进一步纾困解难促进经济稳定增长若干措施的通知》《关于支持房地产企业纾困解难有关工作的通知》《漯河市鼓励重点企业和社会资本参与房地产领域问题楼盘化解助推房地产市场健康发展工作方案》《关于进一步做好当前支持房地产市场平稳健康发展的通知》等一揽子政策，从降低房地产贷款利率、降低购房首付款、扩大保障性租赁住房供给、优化二套房认定标准、优化商品房预售资金监管等方面明确了32条支持措施，实行“交房即交证”、二手房“带押过户”、异地缴存用户使用公积金、“商转公”顺位抵押冲抵等创新性举措，从供需两端持续发力，推动房地产市场趋稳回暖。

　　（二）多措并举促进住房消费需求。采取发放购房人才补贴、购房消费券、购房契税减免，加大个人公积金贷款支持、支持改善性换房需求、购房人子女就近入学等系列政策措施，促进房地产市场消费。截至目前，已发放消费券电子红包6362户、3181万元（活动已于2022年12月31日结束），购房契税补贴9385户、7194万元，购房人才补贴1413户、1413万元，各类补贴合计1.18亿元；为异地缴存职工237户办理公积金贷款，办理“商转公”业务100余笔，累计资金超4000万元。同时，组织开展购房节、房展会、团购等10场促消费活动，活跃了房地产市场，增强了购房消费的信心。

　　（三）强力推进保交楼项目建设交付。积极响应国家保交楼政策，抢抓机遇，全力以赴争取国家统借统还专项借款，先后两批为全市58个项目争取专项借款23.1亿元，是全省地市较小、房地产项目体量较小而争取资金最多的地市，为房地产市场送来“及时雨”。目前，第一批专项借款项目22个、资金9.2亿元，已全部复工建设，累计拨付资金7.2亿元，竣工交付2547套；第二批专项借款项目36个、资金13.9亿元，已全部复工建设，先期到位资金5.26亿元，累计拨付资金3.25亿元，竣工交付2802套。商业银行配套融资方面，已授信6个项目共计3.497亿元。

　　（四）高效化解问题楼盘。采取“2+4”周调度机制（“2”即：市委市政府周交办月讲评制度和市委安全稳定工作周例会，“4”即：实行四个专班周例会），建立项目移交机制和疑难问题领导小组研判机制，实行府院联动、“红黄绿”台账管理、容缺受理、联审联批等工作机制，高效化解102个问题楼盘，8万余户群众受益，5.3万余户群众已经办理了不动产登记证书，项目整体化解率达96.2%，实现了“为房企解困、为群众解忧、为政府增效”的效果，提振了房地产市场消费信心。在2022年9月26日全省“能力作风建设年”活动总结会上，省委书记楼阳生对漯河问题楼盘化解工作提出表扬，经验做法全省推广。

　　三、存在的主要问题

　　（一）房企销售依然低迷。今年以来市场销售面积和销售价格呈现了触底反弹的态势，但居民对房价上涨预期转弱，购房消费意愿不强烈，多持币观望，销售形势依然不乐观，企业资金回笼压力大。

　　（二）房企融资十分艰难。虽然国家、省市出台了金融支持政策，但很多项目剩余有效资产不足，抵押资产不够，加之房地产市场下行，商业银行出于资金安全考虑不敢贷、不愿贷，甚至过渡避险，开发企业融资贷款无法有效落地。

　　（三）房企投资信心不足。开发企业出于市场预期、资金周转、建设交房等因素考虑，正在逐步收缩规模，减少新项目拿地投入，房企投资信心尚未恢复。

　　（四）政策支持需持续加力。虽然出台一系列举措，但政策措施创新性少，政策边际效益递减，一些政策宣传力度不够、落实不到位，促销售的办法不多，政策发力需进一步坚持和完善。

　　（五）商品房去化周期不均衡。整体看，全市住宅“去化周期”尚在合理周期内，中心城区住宅去化周期优于两县。而非住宅去化周期普遍较长，全市非住房供给已严重过剩，房企该部分资产的沉淀不利于企业资金周转。

　　四、下一步打算

　　（一）优化政策持续发力。在认真落实已出台的房地产32条支持政策的基础上，结合市人大常委会评议询问期间征求的意见，拟对已出台的政策进行梳理评估，吸纳合理的意见，修订完善支持政策，将支持政策由今年8月31日到期，延续到今年年底，或者作为长期政策。同时，将购房补贴范围扩大到普通居民、二孩三孩家庭、进城务工民工等，最大限度支持居民合理购房需求，推动房地产市场企稳回暖。

　　（二）充分发挥保交楼资金作用。一方面，充分发挥保交楼专项借款“药引子”作用，出台商业银行配套融资考评激励办法，推动商业银行配套融资，及时给房地产市场“输血”；另一方面，发挥市城投公司、昌建集团与河南资产公司合作设立的10亿元纾困基金作用，选择优质的合作项目，推动问题楼盘稳步化解。

　　（三）完善公共配套设施。一些拟供应地块周边道路等基础设施不完善，用地方即使拿到地块，也需要等待水电气路、教育、医疗等基础设施和公共服务设施的配套完善。下一步，土地出让时同步完善房地产项目周边公共配套和基础设施，减少企业后顾之忧，增加房地产项目吸引力。

　　（四）加快消化存量房。一是促消费去库存。持续开展购房节、房展会、定向团购等促消费活动，搭建供需双方洽谈平台，鼓励企业让利促销，搞活消费市场；二是调比例、减周期。在土地供应和规划环节，科学调整房地产项目商住比例，形成科学合理的住房和商用房去化周期；三是优安置去库存。调整棚户区、旧城改造建设安置房政策，采取货币化安置或购买市场存量房安置，实现征收安置到位与有效化解市场存量双赢效果。

　　（五）加强行业舆论管控。加强房地产项目宣传监督，严厉打击房地产企业、房地产中介机构的虚假宣传，严格管控自媒体、网民的负面舆论宣传，加强正面引导，提升市场信心。

　　主任、各位副主任、秘书长、各位委员，房地产市场平稳健康发展事关我市经济社会健康发展，事关人民群众安居乐业。市人大常委会专题审议房地产市场发展工作，充分体现了对住建工作的支持和重视，全市住建工作取得的每一项进步和成绩，是市委正确领导，市人大及其常委会有力监督的结果，也是各位常委会委员关心、帮助和监督支持的结果。市政府及其相关组成部门将在市委的坚强领导和市人大及其常委会的有力监督下，以此次专题审议为动力，履职尽责、主动担当、奋发有为，千方百计扩内需、促消费、稳市场，为我市房地产市场平稳健康发展做出新的更大的贡献。