——2012年8月29日在漯河市第六届人民代表大会常务委员会第4次会议上

《物业管理条例》执法检查组  晋民伟

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我代表《物业管理条例》执法检查组，向市人大常委会报告我市贯彻实施《物业管理条例》情况，请予审议。

根据市人大常委会工作安排，今年7到8月份，在市人大常委会副主任张军佑同志的带领下，执法检查组对《物业管理条例》（以下简称条例）执行情况进行了检查。为了增强监督检查工作实效，执法检查组制定了工作方案，确定了监督检查重点内容和方式步骤，对执法检查组成员进行了法律知识培训，并组织有关人员赴山东青岛、临沂等物业管理工作相对发达地区考察学习先进经验。在市政府及其相关部门全面自查、县区人大常委会普遍检查的基础上，执法检查组又分赴郾城、源汇、 召陵三个区，对具有不同特点的10余个居住小区进行了重点检查，听取了市房管局和三区的工作汇报，召开了两次有业主委员会、社区居委会、物业管理企业代表参加的座谈会，通过新闻媒体发布执法检查公告，以电话、信函、电子邮件等形式，广泛征求了市民的意见和建议，比较全面地了解和检查了条例的执行情况，现将这次执法检查情况报告如下：

一、贯彻实施条例取得的主要成效

（一）制定下发一系列规范性文件，推动了我市物业管理行业的快速发展

国务院《物业管理条例》于2003年9月1日起正式颁布实施，并在《物权法》出台后，于2007年对有关条文进行了修订。条例颁布实施以来，我市积极贯彻落实有关物业管理方面的法律法规，以科学发展观为指导，坚持以人为本、因地制宜、多措并举、和谐发展，物业管理工作从积极探索进入逐步规范阶段。市政府及有关部门先后制定下发了《漯河市关于加强和推进物业管理工作的意见》、《漯河市物业服务收费管理办法》、《漯河市物业共用部位、共用设施设备维修资金管理办法》、《漯河市房屋专项维修资金使用管理办法》等十余项规范性文件和示范文本，在前期物业管理、业主大会的成立和运作、物业服务收费、物业交接管理、专项维修资金管理使用等方面作出了规定；制定并及时调整了漯河市住宅物业服务收费指导价、车辆停放收费、管理服务等级标准，明晰了不同物业服务内容及其收费的层次和价位；近年来，主管部门还针对物业管理中出现的承接查验、合同纠纷、应急托管等新情况新问题，以下发通知、文件等形式，予以规范和约束。这些意见、办法、规定、标准、通知互为补充，为认真贯彻落实条例奠定了制度基础。

（二）采取积极有效措施，加强了对物业服务行业的监督和管理

一是完善市区政府两级管理职能。市区两级房管部门已经建立物业管理机构，在市区两级基本形成分工明确、上下联动的工作机制。区级组建物业监管大队，将物业服务企业资质初审、维护资金使用等行政管理事项下移至区级，加强了属地管理，提高了工作效率。二是规范物业企业服务行为。建立物业企业信用档案，实施物业企业资质动态考核，认真实行市场准入和清出，先后对15家物业企业提出了限期整改，注销14家物业公司资质。推行物业服务合同示范文本约定主体权利和义务，规范物业公司和业主双方的行为。加强了物业从业人员培训和管理，专业物业管理人员持证上岗率达90%。三是及时化解矛盾纠纷。认真受理群众投诉，扎实开展物业大接访活动，主管部门班子成员率队深入80多个小区，面对面征集群众的意见和建议，帮助化解各类物管难题500多项，争得了群众的理解支持。四是加强房屋维修资金管理。设立了市区两级房屋维修资金管理机构，致力推动规范化、信息化管理，通过采取开通维修资金应急绿色通道、加强资金使用监管等手段，切实提高了维护资金的使用效益。

（三）持续开展物业服务提升活动，涌现出一批优秀物业管理居住小区

我市连续多年开展了物业服务创优评比活动以及规范服务的主题活动，涌现出建业·森林半岛、阳光水岸、香谢里、华东世纪城等一批各具特色的优秀物业管理居住小区，有多个小区先后获得全国和省级各类荣誉。以建业·森林半岛等为代表的新建小区，聘请专业化物业公司管理，设施配套、环境优美、管理精细、服务到位，业主比较满意；以香谢里、淞江小区为代表的居民小区，社居委的管理职能得到有效延展，形成了社居委、业主、业主委员会、物业监管、物业企业多方协调互动、密切配合的良好局面。香谢里小区还专门设立社区综合服务站，办公用房近200平方米，配备专兼职工作人员9名，居民不出小区就能享受到党建、综治、计生、民政、文化、娱乐等全方位的服务，有力促进了平安、和谐、文明小区建设；以华东世纪城为代表的居住小区，采取业主自治的方式，业主委员会在小区管理中占主导地位，直接聘用财会、维修、保安等人员负责小区日常管理。相对聘请物业公司，既节省了成本，也减少了摩擦，保持了小区的正常生活秩序。这些管理模式各异、服务优良的物业管理小区，作为对我市物业管理形式积极而有益的探索，对于带动物业服务行业健康发展，促进构建和谐社区起到了积极的示范作用。

二、存在的主要问题和原因

随着经济社会的发展和人民生活水平的不断提高，物业管理行业方兴未艾，对社会生活尤其是居住环境的影响和作用越来越大，并引发了人们持续和不断增强的关注，要求和标准越来越高。其突出问题表现在以下几个方面：

（一）体制机制不健全，监督管理力度弱

物业管理工作面对千家万户，需要横向到边、纵向到底、全面覆盖的有力监管体系做支撑。但检查中我们发现，我市的物业监管体制建设较为薄弱。一是体系断档、基层缺位。市区两级监管体系缺乏下层坚实支撑，街道办事处和居委会等基层组织对物业管理的监督指导严重缺位，很少涉及物业监管事务。条例明确规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”“业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员依法履行管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督”。《漯河市关于加强和推进物业管理工作的意见》也明确提出，“各区政府要负责本辖区内物业管理活动的监督指导工作，街道办事处、社区居委会要发挥自身优势，加强对业主的宣传教育，协助物业公司做好业主大会、业主委员会的成立工作，共同构建和谐社区。”并成立由多部门参与的市物业管理指导监督委员会，明确划定了各相关部门的管理职责。物业管理作为城市管理和社区建设的重要内容，在我市却极少纳入街道办事处和居委会的工作职责范围。街道办事处和居委会对小区物业管理既没有明确的职责，也未设立相应岗位和人员，导致大部分住宅物业的监管长期处在基层组织的视野和日常工作之外。二是人员偏少，力量薄弱。市区两级行政主管部门对物业的管理在内部设有物业科室，每科5到6人，面对成千上万的小区居民和物业问题量多面广的实际，人员和力量严重不足，难以做到及时、便捷和直接，许多问题和矛盾得不到及时的消化。三是多头去管理，群龙难治水。物业管理区域内，配套建设着大量的水、电、气、暖等公用设施，并牵涉着规划、环境、园林、消防等多个执法主体。公共设施的建设维护质量、行政执法的水平，影响并决定着小区物业管理质量的高低。一些小区内的水、电、气、暖等设施得不到及时管理维护，给居民带来了很多不便；一些小区私搭乱建、破坏绿地、餐饮油烟污染、“居改非”现象比较普遍，居民反映到有关部门后，不能及时得到依法处理，很多问题不了了之；一些小区的物业共用部位或公共设施被挪作他用甚至出售，损害了业主的共同利益。四是没有出台全市综合性的物业管理办法，相关制度内容较单一、衔接不充分，既不够系统完整，效力层次也不高。五是奖惩激励机制不完善，各级政府和街道办、居委会对物业管理工作没有检查、考核、评比、奖惩等有效的行政督促措施，无法调动相关部门和基层组织的积极性。

原因：市区两级政府对物业管理工作重视程度不够，条例及自身规范性文件的相关要求没有得到很好落实。物业管理工作没有列入两级政府的重要议事日程，没有纳入政府目标责任管理体系，长期处在“谈起来重要、忙起来不要”的位置，形不成工作的有效动力，致使物业社区化管理等工作迟迟不能推开。由于缺乏统一协调指挥，部门之间各自为政，配合沟通较少，依法管理的意识不强、积极性不高。公用事业单位没有严格进行住宅物业相关设施的建设和维护，有的施工标准低，有的维修不及时，有的疏于管理，造成了多种问题。在相关执法部门和公用事业单位履职不到位的情况下，行政主管部门只能解决执法权限内的问题，往往处于 “形单影只”、“单打独斗”的境地，缺少应有的配合和支持。

（二）企业管理水平低，业主自我管理差

一是我市物业企业规模普遍偏小，抗风险能力不强。随着近年物价及用工成本的上升，在收费标准较低、部分业主拖交或不交物业费用的情况下，多数企业经营利润普遍不高，有的甚至处于亏损状态。有的只能选择退出以减少亏损，有的则依靠上游开发企业贴补经费维持生存。物业服务人员工资福利水平普遍偏低，物管保洁人员工资一般为800元左右，保安人员工资一般为1200元左右，大部分职工没有办理“五险一金”，专业人才与普通工人“难寻难留”，人员更换频繁。部分物业企业替职能部门承担着收取水电费、垃圾处理费等一些额外的职责，有的还承担了一部分社会管理责任，自身应有收益却得不到及时保证，在社会话语权和维护自身权益中处于弱势地位。二是物业公司管理水平差。在收费少、难以为继的情况下，物业公司往往采取一些不当的过激行为，如减少服务，不扫地或少扫地，不及时清理垃圾，不维修房屋，甚至于故意刁难业主等等。据外地的一项调查显示，七成被调查企业反映行业社会地位不高，六成认为公众对行业存在一定偏见，曾遭遇过业主找茬、小题大做或恶意贬低，还有四成企业认为本行业公信力不强。三是业主委员会成立率低。目前全市数百个住宅项目中，成立业主大会和选举产生业委会的只有76个。四是业主委员会整体运作情况不佳。不少业主委员会缺少凝聚力和代表性，工作开展不正常。业主普遍缺乏自治经验。服务要求高、缴费意识低，要求别人高，要求自己低。一些业主片面强调自身利益，维权方式不尽合理，动不动就以拒绝交费相威胁。一些业主自治自律意识淡薄，业主“居改非”、毁绿、私搭乱建、私拆乱改等现象时有发生。

原因：一是拖欠物业费现象时有发生。检查中发现，不同小区或多或少都存在拖交或不交物业费的现象，缺乏有效的制约手段。由于金额较小、相关诉讼时间长、牵涉精力多，物业企业即便想打官司也不好打，即便打赢了官司也很难执行，造成物业服务企业经营困难或者降低服务质量，使得业主对物业企业更加不满，由此形成恶性循环。二是收费标准难以提升。2010年底，我市普通住宅物业服务收费标准实行五级分类指导价据，多层住宅最低在0.25元每平方每月，相对以前有了较大幅度的提升，但与周边许昌、平顶山等市相比，仍相对较低。一些老旧小区如海河小区和一些拆迁安置小区，收费标准仍然维持在0.1到0.2元每平方每月的低水平上。一些配建或集中建设的廉租住房家庭，由于经济承受能力有限，无法支付超过他们支付能力的物业费。三是新建小区住房空置率较高。森林半岛、阳光水岸等新建小区的空置率在50%左右，文萃江南虽已建成近10年，空置率长期保持在30%上下，不仅使企业电梯、中央空调、绿化、保安等公共服务成本无法摊薄，而且给物业费收取造成了不小的难度。四是业主参与小区公共管理的意识不强，参与自治组织进行自我管理和服务还没有成为迫切需要。这类业主达到一定数量，就很难组织成立符合法定人数的业主大会，也难以选举成立代表全体业主利益的业主委员会。五是城市居住流动性大，业主缺乏归属感和家园认同感，相互之间缺乏了解，难以真正把热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主推选到业主委员会中来。六是传统生活习惯和观念根深蒂固，小农经济、固步自封意识短时间内得不到根本扭转。

（三）新旧小区差别大，老旧小区管理难

一是发展不均衡。近几年新开发的小区不仅环境优美、配套健全，而且管理有序、群众满意度高，与海河、黄山等老旧小区形成了强烈反差。不少以前曾经管理较好的老旧小区，现在却陷入了环境脏乱差、业主意见多、交费不积极、物业企业不愿入驻的恶性循环，如柳江东苑。二是物业管理覆盖率低。全市几百个小区，物业管理覆盖率不足46%，大多数老旧小区和零散住宅没有纳入物业管理范围，物业企业不愿入驻或进行托管，基本的清扫保洁工作都难以维持，更何谈物业管理。这部分小区居民怨声载道，盼星星盼月亮盼有人管理，但至今少人问津。

原因：老旧小区建设年代较早，当时还没有物业企业，加之居民平均收入较低、居住规模偏小、管理难度大、房屋和设施老化等，物业企业考虑自身利益，很少愿意接手管理。而老旧小区弃管和管理不善的原因，除了上述因素外，与房屋维修基金的归集、使用有着非常直接和紧密的关系。房屋维修基金是业主为维护房屋和公共设施而提前预付的资金，是房子的“养老钱”，属于全体业主所有。我市从2000年以来，开始陆续按房子成交价的1%－2%不等进行征收，截止目前，我市累计归集维修资金近3亿元，使用维修资金约1400万元，使用率为4.6%，这个使用率虽高于全国1%的水平，但与实际需求相比仍然较低，许多应该维护的房屋和项目还在“等米下锅”，不少市民反映申请使用住宅维修资金存在困难，巨量资金没发挥出应有的作用。一些老旧小区由于先期没有归集维修基金，后期也没有补建或续筹，房屋维修基金一直空白，维修保养房屋和设施成为难题，不少老旧小区道路、设施损坏后长期得不到修缮。

（四）历史遗留问题多，现实处理难度大

所谓遗留问题，是指在开发建设环节已经形成，业主入住后不能及时解决，损害业主权益和影响物业管理活动的一些问题。一是部分小区和业主的房地产权证迟迟不能办理，给业主子女入学、房屋交易等带来了很大不便。二是开发商不按标准配建物业管理用房或擅自出售公用场地和设施，造成开发商、物业公司、业主之间使用权和产权的纠纷。三是道路、绿化、监控、车位等配套基础设施不健全、影响小区使用功能。四是房屋质量不高，存在屋面漏水、墙体掉渣、起皮、空洞等建筑质量问题，业主购房时得到的很多承诺没有兑现。这些问题的存在，不但造成小区使用和管理上的困难，也引起业主强烈不满。由于这些问题积累时间长、涉及部门多，处理起来难度很大，业主很容易把不满转嫁到物业管理企业甚至于政府身上，拒交物业费，进而造成小区物业管理混乱，引发物业矛盾和纠纷，甚至出现结队到市政府上访问题。

原因：业主无法取得房地产权证症结多种多样，有的是项目没有取得立项或规划审批，有的是验收不合格或根本未经验收，有的没有取得销售许可证并且没有大产权证，有的没有交清相关税费，有的土地或房屋已被抵押，有的甚至一房多卖，难以确权，归结一条就是项目无序开发建设造成的；其它遗留问题主要是因为：规划建设审查监管不严，开发商违反规划建设要件进行开发建设；有关部门验收时不认真把关，没有严格依法查处和纠正出现的问题等，关键还在于执法部门把关不严、审查不细、执法不到位。

以上物业管理所涉及的问题方方面面，有历史遗留的问题，有计划经济向市场经济转型引发的问题，有住房改革和房地产业发展带来的问题，有政府转变职能不到位、基层作用没有充分发挥的问题，这些问题交叉重叠、互为作用，影响并制约着物业管理的健康发展。

三、几点建议

为推进我市物业行业健康有序发展，提出如下意见和建议：

（一）提高认识，加强领导

物业管理关系着千家万户，牵动着人民群众的切身利益，是不容懈怠的重大民心工程和民生问题，其管理水平的高低直接反映城市的管理水平，体现政府的依法行政能力，影响着政府在人民群众心中的位置和形象。各级政府必须适应社会发展对物业管理提出的新要求，充分认识加强物业管理工作的重要性和紧迫性，切实把物业管理工作纳入政府工作重要议事日程。以发展的眼光、求实的精神，高度重视物业管理中的矛盾和问题，加以认真地研究和分析，制定切实可行的办法措施，真正实现好、维护好人民群众的合法权益。市政府要着力建立健全全市性物业管理领导机构，加强对物业管理工作的谋划和研究，加强对各相关部门的协调和督导，尽快形成坚强有力、协调有序的领导体系。各区政府和街道办事处、居委会要在市政府领导下，明确自身职责和工作目标，切实承担起应有的管理和服务职能，推动所辖区域内物业管理工作的健康有序开展，为人民群众创造和谐、安宁、整洁、优美的居住环境，为党和政府赢得最大的民心。

（二）健全体制，明确责任

一是要尽快形成多级联动、职责明确的工作体制。按照“条块结合，以块为主”的原则，建立市、区、街道、居委会四级物业管理监管体制，形成齐抓共管的管理格局。密切结合城市化进程，整合社会资源，强力推进和不断完善社区功能和物业管理，明确街道办事处、居委会在该项工作中的具体职责、权力和义务。二是要尽快形成“一家负责、多家配合”的管理体制。积极整合小区内多部门管理权限，划归房地产行政主管部门进行综合执法。在小区规划建设期间，由规划、建设、房管等部门严格把关，确保按规划要件和质量标准建成建好。竣工验收后，将规划、建设、环保、园林等执法管理权限和公用设施的监督管理责任一并赋予房地产行政主管部门，解决“多头管、都不管、管不好”的问题。主管部门要切实履行职责，严肃查处和纠正各种违法问题。相关部门和单位要紧密配合，不得推诿扯皮。三是要充实房地产行政主管部门的监管力量。采取增设物业管理人员岗位和编制等措施，建立健全物业行政管理机构和队伍，为依法加强监管提供可靠保障。四是要制定出台物业管理综合性规范性文件。根据物权法及物业管理条例有关规定，结合我市物业管理工作实际，全面整合现有的物业管理规范性文件，尽快制定我市物业管理综合性办法，对物业管理活动和物业管理各有关主体间的法律关系作出全面、系统的调整和规范。同时，也要针对目前物业管理中出现的业主自治差、企业账目不透明等问题，适时制定和完善单行的操作性强的政策规定。积极引进吸收外地成功经验和做法，深化细化物业管理及服务相关标准，做到有章可循、有据可查，为巩固提升我市物业管理水平打下坚实制度基础。五是要建立完善科学严谨、公开透明的考核评价奖惩机制。要将物业管理工作纳入政府目标责任管理体系，把物业管理覆盖率、业主委员会成立率和居民满意率等作为考核重要指标，层层签订目标责任，定期组织检查，并将工作任务完成情况作为年终考核的重要指标，形成一级抓一级，层层抓落实的工作格局。

（三）多方扶持，提升服务

一是要严格区分物业服务和市政公用事业服务的界限。把应当由公用事业部门承担的职能从物业企业剥离出去，确需物业企业代收代管的，有关部门应当返还物业企业一定比例的手续费。二是促进物业收费的市场化改革。大力推行物业服务标准的分级（星级）和“菜单式”服务，根据业主的消费能力和需求层次，有选择、有分类的推出一些服务项目，真正做到“质价相符”，实现物业服务的和谐发展和良性循环。要结合物价指数、用工成本等因素，适时调整普通商品房住宅小区物业费政府指导价格，满足市场不同层次的需求。三是解决好廉租户等低收入困难群体交费难的问题。采取政府减免或政策性补贴的形式，对困难群体提供必要的资助。四是着力破解物业费诉讼案件执行难问题。市人民法院要积极探索实行物业费诉讼案件快速审理执行方式，依法维护企业和业主的正当权益。五是进一步规范物业公司的服务和行为，要求按标准服务，按约定服务。对于减少服务、故意刁难业主的行为进行教育和必要的处罚。六是加强政策扶持。按照促进第三产业发展的优惠政策，对物业管理企业在税收上给予一定的优惠和减免。出台相关政策，扶持优势企业走品牌化、集团化、规模化发展之路。七是深入开展优秀物业管理小区评选、物业公司评比达标活动，奖优罚劣，全面提升物业服务水平。八是加强人才队伍建设。加强物业服务人员培训工作，依法督促物业企业建立员工“五险一金”，保障员工福利待遇，打造稳定和高素质的物业管理人才队伍。

（四）解决问题，化解矛盾

市政府要妥善解决小区开发建设遗留问题，切实维护人民群众的合法权益。一是开展专项治理。市政府要制订工作方案，开展居住小区开发建设遗留问题的专项治理。督促职能部门制定整改措施，分类分批限时予以解决。二是加强对开发建设环节的监管。国土、规划、城建、房管等相关部门要依据自身职责，把好开发建设的审批、查验关口，严防随意更改规划、设施配套不齐全、房屋质量不合格等侵害人民群众权益的违法事件发生。发现失职渎职行为的，要依法严厉追究当事人和相关领导的责任。三是严格落实物业承接查验制度。把好物业服务配套设施设备的质量关，避免出现新的开发建设遗留问题。

（五）提升新建小区，整治老旧小区

市政府要制定小区物业管理工作规划，明确预期目标，争取在较短时间内大幅度提升全市物业管理工作水平。一是要进一步提高新建小区管理水平和档次，打造一批服务优、管理好的优秀示范小区。二是分类解决好老旧小区和零散住宅物业管理问题。对于物业管理已经进驻的老旧小区，市政府和物业主管部门要注重引导，充分发挥街道、居委会的监督协调和业主自治作用，不断规范完善管理模式和手段，促进老旧小区管理的良性循环；对于没有物业覆盖的老旧小区和零散住宅，要综合采用推行老旧散住宅自治管理、鼓励物业企业参与等措施，确保老旧散小区管住管好，切实提升物业管理覆盖率。三是加强老旧小区综合整治。目前，老旧小区整治工作已经列入市政府的议事日程，计划用5年时间，投入一定资金，逐步完成对现有旧小区的综合整治。市政府要将此项工作作为十大民心工程，高度重视，加大投入，切实纳入城市管理综合整治重要内容，加强检查、督导、考核、奖惩，逐次逐批整体推进，确保老旧小区综合整治的速度与质量。同时，要进一步改革和简化物业维修基金使用审批程序，逐步提高维修基金使用率。加大老旧小区维修基金补建和续筹力度，为房屋住宅及设施的维护保养提供可靠保障。

以上报告，请予审议。

附：人民群众反映有关物业管理方面的部分意见和建议

人民群众反映有关物业管理方面的

部分意见和建议